آینده بازار مسکن در ایران تا سال ۱۴۰۹ (حدود ۲۰۳۰ میلادی) به شدت تحت تأثیر عوامل اقتصادی، جمعیتی، ساختوساز و سیاستهای دولتی خواهد بود. این پیشبینی بر اساس تحلیل روند قیمتها، تقاضای واقعی، رکود معاملات و ساختوساز است و تصویر منطقیتری از مسیر احتمالی بازار ارائه میدهد.
رکود فعلی در معاملات ادامه پیدا میکند
بازار مسکن در سالهای اخیر با رکود عمیق در تعداد معاملات مواجه بوده و این رکود در کوتاهمدت ادامه خواهد داشت. کاهش قدرت خرید مردم، نرخ بالای مصالح ساخت و وامهای سنگین باعث شده بسیاری از خریداران واقعی از بازار خارج شوند و تعداد معاملات کم شود. حتی با شروع سال جدید، رکود معاملات انتظار میرود کماکان ادامه یابد و بهطور آهسته کاهش یابد تا تعادل نسبی در بازار ایجاد شود. رسانه سی اچ
قیمتها روند صعودی تدریجی خواهند داشت
با وجود رکود معاملات، قیمت مسکن بهطور مطلق در ۵ سال آینده کاملاً کاهش نخواهد یافت؛ بلکه انتظار میرود روند افزایش قیمت ادامه یافته یا حداقل تثبیت شود. تحلیل دادهها نشان میدهد که در سالهای اخیر قیمتها حتی در شرایط رکودی هم افزایش داشتهاند، چون عرضه کمتر از تقاضا باقی مانده است.
دلایل اصلی این روند عبارتاند از:
-
نسبت عرضه به تقاضا نامتعادل است و ساخت واحدهای جدید کمتر از نیاز بازار است.
-
تورم عمومی و افزایش هزینه مصالح باعث میشود قیمت مسکن در نقطهای پایینتر از تورم کلی اقتصاد قرار نگیرد.
-
تقاضای واقعی خانه تابع نرخ جمعیت و تشکیل خانوارها است که در اکثریت کلانشهرها رو به رشد است.
تمرکز رشد قیمت روی واحدهای کوچکتر و میانقیمت
کارشناسان بازار مسکن اشاره کردهاند که تقاضا در سالهای آینده به سمت واحدهای کوچکمتراژ و میانقیمت حرکت خواهد کرد. دلیل آن کاهش قدرت خرید خانوارها است؛ یعنی خانوادهها به جای خانههای بزرگ یا لاکچری، به دنبال واحدهای اقتصادیتر هستند که توان پرداخت هزینه آن را داشته باشند.
این روند باعث میشود بخشهای اقتصادیتر بازار نسبت به بخشهای لوکس پویاتر شوند و رشد قیمت بیشتری را تجربه کنند، چون تقاضا برای آنها از سمت مصرفکنندگان واقعی وارد بازار میشود.
نباید انتظار سقوط شدید قیمت داشت مگر تغییر بزرگ در سیاستها
برخی تحلیلگران میگویند اگر دولت بتواند برنامههای جدی ساختوساز انبوه، افزایش عرضه واقعی و کنترل تورم اجرا کند، بازار ممکن است شاهد تثبیت قیمت یا کاهش محدود شود؛ اما چنین سناریویی منوط به اصلاحات جدی در سیاست مسکن است و در حال حاضر بعید به نظر میرسد. به همین دلیل، سقوط قابلتوجه قیمت مسکن در ۵ سال آینده محتمل نیست مگر تغییرات اساسی در اقتصاد کلان یا سیاستهای ساخت مسکن شهری رخ دهد.
نسبت اجاره به قیمت بالاتر میرود
با توجه به رشد اجارهبها و شاخصهای تورمی، کارشناسان پیشبینی میکنند در سالهای آینده نسبت اجاره به قیمت مسکن افزایش یابد. این یعنی اجاره در بسیاری از مناطق سریعتر از قیمت خانه رشد خواهد کرد، که میتواند فشار بیشتری بر مستأجران وارد کند و در عین حال برای سرمایهگذاران ملکی که به دنبال درآمد اجاره هستند جذابتر باشد.
تقاضای بالقوه در کلانشهرها پابرجاست
جمعیت شهرهای بزرگ مانند تهران، مشهد و اصفهان همچنان افزایش مییابد. این روند باعث میشود تقاضا برای مسکن حتی در دورههای رکودی پابرجا بماند و بخش قابلتوجهی از جمعیت به دنبال خانههای کوچکتر و قابلپرداخت باقی بماند. این عامل مهمی است که افزایش قیمت را در بلندمدت تقویت میکند.
سناریوی محتمل برای ۵ سال آینده
بر اساس دادهها و تحلیلهای موجود میتوان سناریوهای محتمل را اینطور خلاصه کرد:
-
سناریوی اصلی: قیمت مسکن در بلندمدت روند صعودی تدریجی دارد (با رشد سالانه متوسط مثبت)، ولی به دلیل رکود معاملات رشد شدید نخواهد داشت.
-
سناریوی تقویت رشد: اگر دولت سیاستهای حمایتی قوی در ساخت و عرضه مسکن اعمال کند، ممکن است قیمت تثبیت شود یا نرخ رشد آن کاهش یابد.
-
سناریوی رکود عمیق: اگر وضعیت اقتصادی وخیم شود و قدرت خرید کاهش یابد، بازار ممکن است وارد رکود طولانیتر شود، اما باز هم سقوط شدید قیمت محتمل نیست
نظری ندارم! اولین نفر باشید.